L'entreprise immo : DROIT DES BAUX COMMERCIAUX : ACTUALITE - L'entreprise immo - Page 18
Immobilier d'entreprise brest , Immobilier d'entreprise guipavas , Immobilier d'entreprise gouesnou , Immobilier d'entreprise landerneau , Immobilier d'entreprise saint renan , Immobilier d'entreprise plabennec la référence de l'immobilier professionnel dans votre région de Brest et BMO
Immobilier d'entreprise Brest, Gouesnou, Guipavas, Kergaradec, Kergonan, Froutven, Loscoat - Bureaux, Entrepôt / Local industriel, Entreprise, Fonds de commerce, Immeuble, Local commercial, Murs, Terrain, - Brest, Gouesnou, Guipavas, Kergaradec, Kergonan, Froutven, Loscoat - Vous recherchez un bureau, un local commercial ou un entrepôt, des murs commerciaux ? Nos spécialistes immobiliers sont là pour trouver le bien qui vous correspond, sur Brest, Kergaradec, Port de commerce, Rue Jean Jaures ou rue de Siam, et sur tout Brest Métropole Océane.
02.98.46.12.12
Immobilier d'entreprise brest
Bureaux Locaux commerciaux Entrepôts Murs commerciaux Terrains
» DROIT DES BAUX COMMERCIAUX : ACTUALITE
 
 
 
rechercher   recherche avancee
 
 
 
mémoriser
Mot de passe oublié ?
ouverture de session s'inscrire
 
 
  depeches
   
 

DROIT DES BAUX COMMERCIAUX : ACTUALITE

 separator

 

1ère PARTIE : LE CHAMP D’APPLICATION DE L’ARTICLE L.145-39 DU CODE DE COMMERCE – L’AUGMENTATION DE PLUS DE 25 % DU LOYER EN COURS DE BAIL – NOTE DE SYNTHESE


 CHAMP D’APPLICATION


L’article L.145-39 du code de commerce (article 28 alinéa 1 du décret du 3O septembre 1953) précise que si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement par décision judiciaire.
Tout d’abord, il ressort du libellé de cet article que l’action peut être envisagée tout autant par le bailleur que par le preneur ; même par le bailleur, si l’on est pourtant dans l’hypothèse d’une augmentation de plus de 25 % du loyer.
La date de référence, pour le loyer d’origine est donc ou le loyer fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
L’hypothèse de la décision judiciaire est la plus simple, les éléments de réponse se trouvent inévitablement dans la décision de justice qui au demeurant précise la date à laquelle le nouveau loyer rétroagira.
Concernant le loyer fixé contractuellement, il s’agit donc du loyer du bail initial ou du bail renouvelé à savoir le loyer facial.
A partir du moment ou a été constaté cette augmentation de plus de 25 %, s’appliqueront les articles suivants :
- l’article L. 145-37 du code de commerce qui précise que le mécanisme de la révision notamment de l’article L.145-39 doit respecter les dispositions fixées par décret en conseil d’état. Il s’agit donc ici très précisément dans le cadre de l’action du bailleur ou du preneur de respecter l’article R. 145-20 du code de commerce qui précise :
« la demande de révision des loyers prévue à l’article L.145-37 est formée par acte extra judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert ».
A la lecture de cet article, il apparaît donc que la demande dans laquelle ne figurerait pas le montant du loyer proposé à la hausse ou à la baisse serait nulle et qu’il y aurait donc lieu de renvoyer un nouveau document.
Si aucun accord n’intervient entre le bailleur et le preneur la demande sera alors jugée dans les conditions prévues aux articles L.145-56 à L.145-60 du code de commerce.
Articles qui renvoient eux-mêmes aux articles R. 145-23 à R.145-32 à savoir :
Compétence du tribunal de grande instance, procédure sur mémoire, renvoi éventuel à l’expertise suivi du dépôt du rapport, de la décision du tribunal qui rétroagira à la date de l’acte extra judiciaire ou du recommandé.


 COMMENT INTERROMPRE L’APPLICATION DE L’ARTICLE L.145-39 EN COURS DE BAIL


Tout avenant réalisé en cours de bail et qui aurait clairement pour effet, de modifier le loyer contractuel remettrait en cause l’application de cet article. Plusieurs exemples peuvent être envisagés :

avenant modifiant la surface donnée à bail et le loyer contractuel.
Avenant changeant l’indice de référence, passage de l’ICC à l’ILC et déterminant un nouveau loyer de référence.
Avenant modifiant différentes clauses du bail et prévoyant que par dérogation à l’article L.145-39 les parties renoncent à l’application de celui-ci (clause possible dans la mesure ou les parties renoncent alors à un droit dont ils sont titulaires).

 ARTICLE L.145-39 ET BAIL COMMERCE DE 9 ANS PLAFONNE


L’article L.145-39 semble indépendant de l’article L.145-34.
De ce fait, la demande effectuée par le bailleur alors que le loyer a augmenté de plus de 25 % peut lui permettre de demander la fixation de celui-ci en cours de bail à la valeur locative et donc dans certaines rues commerçantes ou la commercialité a fortement augmenté à un montant très élevé.


 SON POINT DE DEPART DANS UN BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT


La grande interrogation consiste à savoir si le BEFA a sa prise d’effet lors de sa signature ou simplement lors de l’état des lieux, remise des clefs.
Le loyer fixé contractuellement est-il le loyer d’origine ou le loyer actualisé lors de l’état des lieux ?l Si l’on veut bien admettre l’existence juridique du BEFA, on devrait considérer que la date de départ du loyer contractuel est celle de la signature du bail en état futur d’achèvement.


 LES CLAUSES DANS LES BAUX LIMITANT L’APPLICATION DE L’INDICE OU LAISSANT AU BAILLEUR L’OPPORTUNITE D’APPLIQUER OU NON L’INDICE


Toutes clauses dérogeant à l’application de l’indice semble être réputée non écrite, ce qui pourrait d’ailleurs parallèlement notamment pour les baux à usage de bureaux, permettre au preneur d’appliquer arbitrairement l’indice même si le bailleur ne l’a pas fait et de faire jouer dès après l’article L.145-39.


QUELQUES EXEMPLES DE JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION SUR CE SUJET - ARRETS REPRIS DANS L’ORDRE CHRONOLOGIQUE :


 ARRET DE LA COUR DE CASSATION
– 3ème chambre civile du 7 JUIN 1963 – PUBLICATION N° 268
Il ressort de cet arrêt que l’action tendant à l’adaptation de la clause d’échelle mobile à la valeur locative équitable est pareillement ouverte aux deux parties, l’article 28 (article L.145-39) n’ayant formulé aucune distinction entre bailleurs et preneurs.


 ARRET DE LA COUR DE CASSATION
– 3ème chambre civile du 17 JUIN 1987-87-18-735
Cet arrêt porte sur l’article 27 du décret désormais article L.145-38 mais pourrait parfaitement s’appliquer également pour l’article L.145-39 Il précise concernant le loyer binaire ou le loyer fixé en fonction du chiffre d’affaires du locataire qu’il ne constitue pas une clause d’échelle mobile et que le bailleur comme le preneur ne peuvent dans un tel cas faire jouer ni le L.145-38 ni le L.145-39


 ARRET DE LA COUR DE CASSATION
– 3ème chambre civile du 27 janvier 1988 – 86 18 177
Sur le fondement de l’article L.145-38 donc également de l’article L.145 – 39 la majoration du prix du bail au-delà du loyer conventionnel ne peut prendre effet qu’à la date de la demande qu’en avait faite le bailleur.


 ARRET DE LA COUR DE CASSATION
– 3ème chambre civile du 22 novembre 1989–88 – 14 336
La périodicité triennale du jeu de la clause d’échelle mobile ne s’oppose pas à ce qu’en cours de période, le loyer puisse faire l’objet d’une adaptation conformément aux dispositions de l’article 28 du décret (article L.145-39 du code de commerce).


 ARRET DE LA COUR DE CASSATION
– 3ème chambre civile du 15 mai 1991- 89 – 20-847
La révision d’un loyer d’un bail commercial comprenant une partie fixe et une partie constituée par un pourcentage du chiffre d’affaires du preneur échappe aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et n’est régie que par la convention des parties.


 ARRET DE LA COUR DE CASSATION
– 3ème chambre civile du 15 janvier 1992 – 90 – 15 – 876
L’article 28 du décret (L.145-39) ne comportant aucune disposition de nature à restreindre le pouvoir d’appréciation de la juridiction saisie, le loyer révisé doit lorsque la demande en révision est recevable, être fixé non par référence aux stipulations contractuelles, mais judiciairement. Ce loyer peut dès lors être fixé à un prix inférieur au loyer initial.


 ARRET DE LA COUR DE CASSATION
– 3ème chambre civile du 6 janvier 1993 – 91 – 13 – 182
L’article 28 du décret du 30 septembre 1953 ne comporte aucune disposition de nature à restreindre le pouvoir d’appréciation de la juridiction saisie, de la révision d’un bail commercial assorti d’une clause d’échelle mobile. Viole ce texte, la cour d’appel qui, pour écarter la demande du bailleur en fixation du loyer à la valeur locative, retient que ses dispositions sont sans effet, lorsque la valeur locative est plus élevée que le loyer résultant de l’indexation, que, si la demande de révision est recevable, le loyer révisé doit être fixé judiciairement et non par référence aux stipulations contractuelles.


 ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème chambre civile du 26 janvier 1994 – 91 – 18 – 325
Aucune renonciation au jeu de la clause d’indexation ne résulte du fait que le bailleur ne s’en est pas prévalu pendant plusieurs années.


 ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème chambre civile du 18 mai 1994 – 92 – 19 - 309
Dans cet arrêt la cour d’appel de Paris, avait considéré que l’article 28 du décret avait pour objet non pas d’amplifier les effets de la clause d’échelle mobile, mais de jouer un rôle régulateur et qu’elle ne saurait permettre au bailleur de demander l’adaptation du loyer à la valeur locative lorsque le jeu de l’échelle mobile entraîne déjà une hausse de loyer supérieur à 25 % La cour de cassation casse et annule cet arrêt en rappelant que l’article 28 ne comporte aucune disposition de nature à restreindre le pouvoir d’appréciation de la juridiction saisie et que si la demande de révision est recevable, le loyer révisé doit être fixé judiciairement et non par référence aux stipulations contractuelles. La 3ème chambre civile rendra un arrêt identique le 20 juillet 1994 – 93 – 10 – 657


 ARRET DE LA COUR DE CASSATION
– 3ème chambre civile du 20 juillet 1994 – 92 – 19 - 218
Ayant relevé que le bail conclu entre les parties, prévoyait que la révision du loyer des constructions se ferait en fonction de l’indice du coût de la construction et que la société preneuse avait accepté des révisions triennales, la cour d’appel a légalement justifié sa décision en retenant que cette stipulation impliquait une automaticité du montant des majorations ou diminutions du loyer qui devaient être pratiquées lors des révisions et constituaient donc une clause d’échelle mobile.


 ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème chambre civile du 16 décembre 1998– 96 – 22490
Une clause d’échelle mobile ne fait pas obstacle à la révision triennale prévue par l’article 27 du décret du 30 septembre 1953 et à l’application annuelle de l’indice du coût de la construction au loyer en cours qui doit être distinguée de la révision.


2ème PARTIE : LE NOUVEAU DELAI CONGE – DEMANDE DE RENOUVELLEMENT – SIX MOIS + LE TRIMESTRE CIVIL EN COURS – NOTE DE SYNTHESE


CHAMP D’APPLICATION

La loi n 2008 – 776 du 4 août 2008 dite LME a modifié plusieurs articles du code de commerce concernant les délais congé et demande de renouvellement.


 ARTICLES DE REFERENCE – ARTICLE L.145-9 DU CODE DE COMMERCE


Cet article précise désormais que les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l’avance.
Il en est de même pour le bail en tacite reconduction
Il en est de même également pour le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur a demandé la résiliation.
Ainsi que pour le bail comportant plusieurs périodes si le bailleur le dénonce à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes.


 AUTRES ARTICLES RENVOYANT A L’ARTICLE L.145-9


Il s’agit notamment de l’article L.145-4 qui vise les possibilités de mettre fin au bail avant la date du renouvellement. Il s’agit :
- De la faculté à défaut de convention contraire pour le preneur de donner congé à l’expiration d’une période triennale - De la faculté pour le bailleur de donner congé s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L.145-21, L.145-23-1 et L.145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever
- De la faculté du preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, de donner congé. Il s’agit également de l’article L.145-8 qui prévoit que le fonds transformé doit sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa reconduction.


 ARTICLES NON MODIFIES ET EVENTUELLEMENT CONTRADICTOIRES


Il s’agit de :
- l’article L.145-10 qui prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précédent l’expiration du bail, soit le cas échéant à tout moment au cours de sa reconduction. Et surtout de l’article L.145-12 qui précise que le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ou le cas échéant de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
La terminologie, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent donnera vraisemblablement lieu dans l’avenir à différents contentieux. L’expiration du bail précédent est-elle la date contractuelle fixée dans le bail ? La date de la prise d’effet du congé avec le trimestre civil en cours ?


 EXPLICATION DE CETTE REFORME PAR LA REPONSE MINISTERIELLE N° 43709 DU 5 MAI 2009


Selon la réponse du secrétaire d’état au commerce, à l’artisanat, aux petites et moyennes entreprises, il apparaît que cette réforme ne sera pas remise en cause. En effet, la réponse ministérielle précise que l’expression « congé donné pour le dernier jour d’un trimestre civil et au moins 6 mois à l’avance » doit s’entendre de la manière suivante :
Le délai de six mois constitué de deux trimestres, doit au minimum toujours être respecté. A ce délai minimum de six mois s’ajoute le délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre. Concrètement, si un locataire entend quitter les lieux et qu’il envoie par exemple son préavis un 4 avril 2009, l’effet de ce préavis sera le 31 décembre 2009 (délai de 6 mois, du 4 avril au 4 octobre, augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil).


 SITUATION EN FIN DE PERIODE TRIENNALE POUR DES BAUX NE SE TERMINANT PAS SUR UN TRIMESTRE CIVIL


Ces différents baux, qu’elle que soit la volonté contractuelle des parties, ont vu leur durée artificiellement rallongée de quelques jours ou de trois mois moins un jour, avec obligation pour le preneur de payer donc un loyer pour une période supérieure à sa volonté contractuelle.
Le seul moyen raisonnable pour y déroger serait de donner congé par acte extra judiciaire pour la fin du trimestre civil et dès après d’établir un protocole avec le bailleur, celui-ci renonçant au droit dont il est titulaire et acceptant le départ du locataire pour la date fixée contractuellement dans le bail.
Si le congé délivré n’a pas respecté ce nouveau délai, si l’on se fonde sur les jurisprudences antérieures de la cour de cassation, il pourrait prendre effet, pour la fin de la période triennale réelle (le trimestre civil en cours en plus).
D’autres auteurs pensent qu’il serait réputé nul et aurait comme conséquence que le preneur serait engagé pour une nouvelle période triennale.


 LES CONSEQUENCES SUR LE BAIL COMMERCE DE 9 ANS


Par sa nature même, celui-ci est plafonné, or par le jeu de ces nouveaux articles, le congé étant donné pour la fin du trimestre civil en cours, ce bail n’aura peut être plus une durée de 9 ans, mais de 9 ans + X jours et de ce fait le loyer pourrait être fixé à la valeur locative.
Le preneur de son côté pour éviter ce déplafonnement artificiel pourra tenter d’argumenter sur le fondement de l’article L.145-12 qui précise que le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent.


 COMMENT ENVISAGER LA REDACTION DES NOUVEAUX BAUX


Il serait judicieux pour éviter toute difficulté que les nouveaux baux qui seront signés terminent systématiquement à la fin d’un trimestre civil.
Cela sera peu problématique, lorsque l’on est à quelques jours de la fin d’un trimestre civil lors de la signature du bail, si le délai est plus important la solution pourrait passer par la signature concomitamment de deux baux :
- un bail dérogatoire allant jusqu’à la fin du trimestre civil,
- un bail avec une prise d’effet différé commençant le premier jour d’un trimestre civil.


QUELQUES EXEMPLES DE JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION SUR CE SUJET


 ARRET DE LA COUR DE CASSATION – chambre commerciale du 25 juin 1961 -PUBLICATION N° 51
Le congé délivré pour une date antérieure à celle fixée par l’article 5 du décret du 30 septembre 1953 (article L.145-9 du code de commerce) n’est pas, de ce fait, nul et son effet peut être reporté à la date pour laquelle il aurait dû être régulièrement donné.


 ARRET DE LA COUR DE CASSATION
– 3ème chambre civile du 7 juillet 1975 – 74 - 11090
Les juges du second degré ayant constaté que le congé avait été donné moins de 6 mois avant l’expiration de la première période triennale, en ont dès lors justement repoussé l’effet, à l’expiration de la seconde.


 ARRET DE LA COUR DE CASSATION
– 3ème chambre du 7 février 1996 – 94 - 12628
La cour d’appel de CAEN retient qu’ayant donné tardivement sa réponse à la lettre qu’il avait reçue le bailleur a, par son attitude, fait obstacle à ce que le bail prenne fin dans les conditions requises et qu’ainsi, il n’a pas respecté l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions.
La cour de cassation casse cet arrêt, la cour d’appel ayant violé l’article 3-1 du décret du 30 septembre 1953 (article L.145-4 du code de commerce) en se fondant ainsi sur la mauvaise foi du bailleur alors qu’elle avait constaté l’irrégularité du congé qui n’avait pas été délivré par acte extra judiciaire.


 ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3ème chambre civile du 13 janvier 1999 – 96-22241
Au regard des prescriptions de l’article 5 du décret du 30 septembre 1953, la bonne ou la mauvaise foi du bailleur est indifférente.
Est légalement justifiée la décision de la cour d’appel de Paris qui condamne in solidum le bailleur et son mandataire, rédacteur du contrat de bail à garantir le preneur de la condamnation au paiement des loyers et charges de la période triennale en cours après annulation du congé délivré par lettre recommandée, en relevant qu’il incombait au rédacteur de l’acte d’appeler l’attention de la locataire sur l’irrégularité de la clause régissant la forme du congé, à propos de laquelle il y avait eu contestation, et que le bailleur, contrairement au preneur, était professionnel de l’immobilier et avait ainsi engagé sa responsabilité.


 ARRET DE LA COUR DE CASSATION
– 3ème chambre civile du 13 janvier 1999 – 97-14746
Justifie légalement sa décision une cour d’appel qui retient qu’en s’abstenant de procéder par acte extra judiciaire, le preneur n’a pas valablement donné congé et que le bailleur, étant en droit de se prévaloir de cette nullité et de contraindre son débiteur à exécuter son obligation, ne peut se voir reprocher un abus de droit.

  Site internet et logiciel immobilier d'entreprise ©2004-2008 ac3 rss